Компания оспаривает зарегистрированное право на недвижимость. Как сформулировать иск, чтобы вернуть себе имущество

Если постороннее лицо незаконно зарегистрировало на свое имя чужой объект, пострадавшая сторона может в суде оспорить регистрацию права собственности за захватчиком (ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о регистрации)). При этом крайне важно правильно сформулировать исковые требования. Иначе, даже выиграв дело, можно получить отказ в регистрации своего права собственности. Ведь не всякое судебное решение является достаточным основанием для внесения сведений в реестр. Во избежание этого истцу следует учитывать не только сложившуюся в последние годы судебную практику, но и точку зрения, которую недавно высказал Президиум Высшего арбитражного суда.

Истцу, требующему признания права, нужно оспорить договор об отчуждении объекта

Зарегистрировать за собой объект недвижимости захватчик может на основании подложного договора купли-продажи, акта публичного органа и т. п. В подобных ситуациях законный собственник иногда уже спустя продолжительное время узнает, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) его объект числится за другим лицом. В таком случае пострадавшая сторона заинтересована в том, чтобы вновь зарегистрировать свое право на спорное имущество. А для этого необходимо, чтобы Росреестр исключил из ЕГРП запись о новом собственнике.

До недавнего времени истцы, оспаривавшие зарегистрированное право, по-разному формулировали свои требования. Они заявляли иски о признании недействительной сделки по отчуждению имущества, записи в ЕГРП о новом собственнике, о признании своего права на объект недвижимости, об обжаловании действий регистрирующего органа и т. п. Причем в некоторых случаях, даже выиграв дело, истцы не могли добиться желаемого результата – зарегистрировать свое право собственности. К примеру, пострадавший предъявил иск о признании недействительной сделки по отчуждению объекта, и суд удовлетворил иск. Но, по мнению некоторых государственных регистраторов, решение, вынесенное на основании такого иска, не позволяет истцу зарегистрировать свое право на спорное имущество. Ведь в резолютивной части решения (которое основывается на исковых требованиях) не было сказано, что регистрирующий орган (в настоящее время это Росреестр) обязан исключить из ЕГРП сведения о праве ответчика на объект.

Однако относительно недавно истцы получили «подсказку» от Президиума Высшего арбитражного суда. В информационном письме от 21.07.09 № 132 (далее – информационное письмо) Президиум указал следующее. Если арбитражный суд сделал вывод о том, что объект принадлежит истцу на таком-то праве, истец может на основании этого решения осуществить регистрацию своего права в ЕГРП. Таким образом, для оспаривания государственной регистрации необходимо использовать иск о признании права (ст. 12 ГК РФ).

Представляется также, что суд должен оценить правомерность всей «цепочки» сделок, в результате которых право на объект перешло к ответчику (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 10.02.05 № А74-3885/04-К1-Ф02-50/05-С2). Следовательно, в борьбе за восстановление своего права собственности на недвижимость истцу следует использовать комплексный подход, заявляя требования об оспаривании сделки, ставшей основанием отчуждения объекта, и о признании своего права на данное имущество. А в случаях, когда объект выбыл из владения истца, надо еще и истребовать имущество от ответчика (ст. 301 ГК РФ). Судебная практика подтверждает возможность объединить несколько требований в иске об оспаривании зарегистрированного права (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 07.09.09 № А69-4759/08, Дальневосточного округа от 30.06.09 № Ф03-2727/2009).

Приоритет имеет то решение суда, которое было вынесено последним

Для истца, оспаривающего запись в ЕГРП о праве на имущество, пожалуй, самой сложной является ситуация, когда основанием для регистрации права стало решение арбитражного суда или суда общей юрисдикции. В таком случае прежнему собственнику, чтобы вернуть себе титул, надо обжаловать это решение. Вот только узнать о его существовании он может и через несколько лет после того, как оно было вынесено. А сроки обжалования судебных постановлений очень непродолжительны. Например, надзорное обжалование решения суда общей юрисдикции допускается в течение шести месяцев со дня его вступления в силу (ч. 2 ст. 376 ГПК РФ).

По мнению некоторых судов, если срок процессуального обжалования пропущен, пострадавшая сторона практически лишается возможности защитить свои права. Так, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу, что оспаривание права собственности, возникшее на основании судебного акта, возможно лишь путем обжалования этого акта (постановление от 07.04.08 № А11-825/2007-К1-1/75).

Однако позиция, которую недавно высказал Президиум, позволяет регистраторам разрешать противоречия между правами, которые зарегистрированы в ЕГРП (в том числе на основании судебного акта), и правами, зафиксированными в другом судебном акте (вынесенном позднее) (п. 6 информационного письма). Допустим, суд признал право собственности на объект недвижимости за предпринимателем, хотя фактически объектом владеет организация. По заявлению предпринимателя его право было зарегистрировано в ЕГРП. Узнав об этом, организация в суде оспорила зарегистрированное право предпринимателя, а решение суда подала в орган Росреестра. В результате регистратору придется выбирать, каким из двух судебных решений, противоречащих друг другу, надо руководствоваться. Первое, более раннее решение признает право собственности за предпринимателем, второе, более позднее – за организацией.

В таком случае все будет зависеть от того, был ли предприниматель ответчиком по иску, поданному организацией. Если да, то государственный регистратор обязан внести в ЕГРП запись о том, что собственником объекта является организация. Если нет, то новая запись в ЕГРП вноситься не будет и собственником останется предприниматель.

Попытки узаконить недвижимость через суд – способ упростить регистрацию права

Иногда требования о регистрации своего права на объект истец заявляет только для того, чтобы упростить процесс внесения соответствующих сведений в ЕГРП. Дело в том, что после введения в России системы государственной регистрации недвижимости (1 января 1998 года) действует правило, согласно которому собственник, отчуждающий объект, не внесенный в ЕГРП, должен сперва зарегистрировать свое право на него (п. 2 ст. 6 закона о регистрации). Только после этого он может передать права на этот объект.

Несмотря на данное положение закона, покупатели иногда приобретают недвижимость, право на которую продавец не зарегистрировал, а потом пытаются эту недвижимость узаконить. Причина в том, что на многие объекты, построенные еще в советский период, у продавцов просто нет правоустанавливающих документов. Поэтому у них возникают сложности с регистрацией своего права. Тем не менее покупателей это обстоятельство не всегда останавливает. Сходная ситуация возникает и в тех случаях, когда незарегистрированное недвижимое имущество продается на торгах, проведенных судебным приставом-исполнителем или арбитражным управляющим. После заключения сделки покупатель идет в суд, чтобы получить решение о признании права собственности, а затем зарегистрировать свое право в ЕГРП. Истцы при этом ссылаются на статьи 213 и 218 Гражданского кодекса, устанавливающие общие положения о праве собственности и об основаниях приобретения данного права.

Арбитражная практика по таким искам неоднозначна. Некоторые суды полагают, что отсутствие правоустанавливающих документов не позволяет узаконить объект (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.09 № А43-7712/2008-19-233). Но встречаются и судебные акты, которые предписывают регистрирующему органу произвести государственную регистрацию перехода права собственности при отсутствии у продавца объекта необходимых документов (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.05 № А57-13064/03-4).

При оспаривании зарегистрированного права на недвижимость важно правильно определить надлежащего ответчика. В арбитражной практике встречаются случаи, когда в качестве ответчика (или одного из соответчиков) указывается регистрирующий орган (М. Ерохова, «Иски о признании права собственности. Проблемы изменения реестра прав в судебном порядке» – «ЮК» № 12, 2008). Представляется, что орган Росреестра надо указывать в качестве ответчика, только если он, по мнению истца, нарушил его права: отказал в совершении регистрационного действия, уклонился от регистрации или необоснованно ее приостановил (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.07 № А14-16026/2006/728/13). Если суд установит незаконность действий регистратора, истец вправе потребовать возмещения причиненного ущерба (ст. 31 закона о регистрации). Отметим, однако, что в арбитражной практике случаи предъявления таких требований крайне редки (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 28.10.08 № Ф04-5983/2008(14800-А27-39), Северо-Западного округа от 08.02.08 № А13-8380/2005).

Вопрос в тему

У истца есть судебное решение о признании права на объект. Но для регистрации права в Росреестре требуют еще и кадастровый паспорт. Законно ли это требование?

Да, истец обязан подать кадастровый паспорт, за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся. Надо представить и другие документы, установленные законом о регистрации: удостоверение личности, квитанцию об оплате госпошлины (п. 5 информационного письма).

Может ли третейский суд признать за компанией право собственности на объект недвижимого имущества?

Нет. Для этого необходимо решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Решение суда о признании права собственности на недвижимость влечет осуществление регистрации, а это уже сфера публичных правоотношений. А третейские суды вправе рассматривать только споры, вытекающие из гражданских правоотношений (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.02 № 102-ФЗ «О третейских судах в РФ»).

 Источник - журнал Юрист компании

← Архив новостей