Легализация самовольной постройки. Какие обстоятельства необходимо доказывать в суде

По общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГрК РФ). При отсутствии этих документов объект признается самовольной постройкой. А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки, не говоря уже о том, что заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта (п. 2 ст. 222 ГК РФ). У компании есть шансы легализовать самовольную постройку в судебном порядке, однако это возможно лишь при соблюдении набора определенных условий.

Понятие самовольной постройки

В Градостроительном кодексе установлены случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Однако этот перечень, во-первых, не закрыт и, во-вторых, недостаточно конкретизирован (допускает различные толкования). Поэтому при планировании строительства нужно четко понимать, что закон относит к числу потенциальных самовольных построек. Определение самовольной постройки содержится в статье 222 Гражданского кодекса.

Цитируем документ. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости (п. 29 постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – постановление № 10/22). Такими постройками «без статуса объекта недвижимости», в частности, считаются торговые модули и торговые павильоны (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.10 по делу № А56-84642/2009), навесы, временные сараи, ангары (определение Высшего арбитражного суда от 14.04.10 № ВАС-524/10), гараж из кирпичного фундамента, металлических стен, крыши и ворот (определение Высшего арбитражного суда от 30.03.10 № ВАС-3709/10).

Реконструкция и переоборудование. Самовольной постройкой может быть признано не только новое здание, но и реконструкция жилых домов (частей домов), переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые без соответствующих разрешений и возведение нового здания, когда разрешение выдано на капитальный ремонт старого (инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ, утв. приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37). Однако для признания реконструированного, переустроенного или переоборудованного объекта самовольной постройкой принципиально важно, чтобы соответствующие работы приводили к возникновению нового объекта. Если в результате несанкционированной реконструкции существующего объекта не создан новый объект недвижимости, то правила статьи 222 Гражданского кодекса не применяются (п. 28, 29 постановления № 10/22). Например, в одном из дел суд не признал самовольной постройкой восстановление здания кафе, частично поврежденного в результате пожара (определение Высшего арбитражного суда от 28.02.11 № ВАС-1408/11). Если доказательств возникновения в результате реконструкции нового объекта не представлено, суды отказывают в признании права собственности на самовольно реконструированный объект (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.02.11 по делу № А08-6365/2008-29).

Предъявление иска о признании права на самовольную постройку

В свежей судебной практике есть примеры, когда компаниям удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, не оформляя разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Рассмотрим ситуацию, типичную для иска о признании права собственности на самовольную постройку: компания, являясь собственником земельного участка, возводит на нем объект недвижимости или реконструирует имеющийся объект, по каким-либо причинам не оформляя разрешительную документацию на строительство либо получив отказ в оформлении необходимой документации. Другой вариант: у компании есть разрешение на строительство, но не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (например, при осуществлении работ были допущены существенные отступления от условий, указанных в разрешении на строительство).

Условия признания права собственности. Как следует из пункта 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При определенных условиях компания все же может стать собственником самовольной постройки. Таких условий три: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 13 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», далее – информационное письмо № 143), а также попытки компании получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.

Безопасность объекта. Доказывание отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан возлагается на истца (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.10 № 07АП-7331/10). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы (постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 28.06.10 по делу № А19-23650/09, Поволжского округа от 31.03.11 по делу № А49-9734/2009).

Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Другими словами, это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (допуск обязателен в соответствии с положениями гл. 6.1 Градостроительного кодекса). Так, в одном из дел, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Центрального округа (постановление от 20.01.11 по делу № А62-2291/2010), суд не принял в качестве доказательства заключение о техническом состоянии конструкций спорного объекта в связи с его несоответствием требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 от 21.08.03 (в отчете не было сведений о проведении детального инструментального обследования объекта, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром). Кроме того, у организации, составлявшей заключение, не было допуска к работам по подготовке проектной документации.

Отсутствие нарушения прав других лиц. Ни в постановлении № 10/22, ни в информационном письме № 143 не разъясняется, каким образом доказывается отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. В то же время, согласно пункту 4 информационного письма № 143, «возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью». Следовательно, застройщику фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам (см., например, определение Высшего арбитражного суда от 30.04.10 № ВАС-5316/10). Так, в одном из дел суд прямо указал, что «при отсутствии разрешения на строительство, обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам» (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.11.09 по делу № А68-636/09-70/17).

Попытки получения разрешения. Компания должна доказать, что предпринимала все необходимые меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию (п. 26 постановления № 10/22, п. 9 информационного письма № 143). Если компания даже не попыталась получить необходимые разрешения, то в иске будет отказано. Отказ будет и в том случае, когда компания обращалась за получением необходимой разрешительной документации, но получила правомерный отказ, например, из-за того, что не приложила к соответствующему заявлению все необходимые документы (п. 9 информационного письма № 143). Судебные решения с таким подходом встречались и раньше, однако после принятия постановления № 10/22 отказы в признании прав на самовольную постройку на этом основании стали массовыми (определение Высшего арбитражного суда от 23.03.11 № ВАС-2673/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.11 № Ф09-226/11-С6).

При этом у истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41-10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самоволную постройку будет отказано (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03-8721/2010).

 Вопрос в тему

Может ли признаваться самовольной постройкой объект незавершенного строительства?

Да, может, поскольку объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу (п. 30 постановления № 10/22).

Вправе ли собственник земельного участка потребовать признания за ним права собственности на постройку, которая была возведена на его участке другим лицом?

Да, вправе. Однако подача иска собственником возможна, если застройщик получил необходимые разрешения на постройку (п. 25 постановления № 10/22). На практике такая ситуация вряд ли возможна, учитывая, что для разрешения на строительство необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Может ли застройщик легализовать самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который ему не принадлежит?

Нет, не может. Обязательное условие для признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком – наличие у него вещного права на земельный участок, на котором она создана (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 25 информационного письма № 143).

Источник – журнал Юрист компании

 

← Архив новостей